Новости и репортажи

Установление границ земельного участка - возможность без лишних проблем совершать сделки с недвижимостью Местоположение границ земельного участка (далее - ЗУ) устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ. Межевание земельного участка, то есть кадастровые работы - это работы по установлению границ земельного участка, их восстановлению и закреплению на местности, а также определению его местоположения и площади. Сегодня в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся сведения о более 331 тысячи ЗУ, расположенных в Республике Коми. Из них 208 тысяч имеют установленные границы. Однако в отношении 37 % ЗУ отсутствуют точно определенные границы. «Межевание участков проводится обязательно, если образуется новый участок (участки) или уточняются границы уже существующего. Однако действующее законодательство РФ не запрещает продажу участков с неустановленными границами в кадастре недвижимости. Межевание сегодня является добровольным для его собственника. Продавать такие наделы можно, условие - ЗУ должен быть поставлен на кадастровый учет. Между тем, отсутствие точно определенных границ участка может значительно затруднить распоряжение им», - комментирует заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Коми Мирон Наталья Тарасовна. Точно определенные границы земельного участка являются защитой от юридических проблем и возникновения земельных споров. Пархачева Вера Михайловна, кадастровый инженер, член А СРО «Объединение кадастровых инженеров», отмечает: «Практика показывает, что большинство земельных конфликтов возникает из-за отсутствия официально установленных границ участков. Чтобы защитить свои права и минимизировать вероятность возникновения споров с собственниками смежных участков, рекомендуется провести кадастровые работы и установить границы земельного участка в соответствии с законодательством». Межевание поможет исправить возможные ошибки, в том числе, в сведениях о фактически используемой площади. Ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога. На ЗУ без установленных границ сложнее найти покупателя. Уточненные границы ЗУ - это дополнительный плюс и возможность увеличить ликвидную стоимость объекта недвижимости при продаже. Когда продавец указывает, что процедура межевания проведена, это активнее привлекает покупателей. Новый хозяин земельного надела должен быть уверенным, что информация о границах участка и точной площади не вызывает сомнений или споров. Кроме того, при отсутствии установленных границ земельного участка и видимых признаков хозяйственной деятельности органы государственной власти или органы местного самоуправления могут ошибочно принять его за свободную землю и незаконно ею распорядиться, что создает прямую угрозу для прав граждан и юридических лиц. Проверить наличие установленных границ у земельного участка достаточно просто. Необходимо обратиться к публичной кадастровой карте Росреестра, которая круглосуточно доступна всем желающим бесплатно. Кроме того, сведения о местоположении границ земельного участка видны в выписке из ЕГРН, которую можно получить как в электронном, так и в бумажном виде. Это можно сделать с использованием Единого портала госуслуг или в МФЦ. При отсутствии установленных границ в выписке ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости будет особая отметка – «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства» или «Без координат границ», а также площадь указана как декларированная, значит, границы участка не установлены. В заключении отметим, что в рамках исполнения поручения президента Российской Федерации по вопросам реализации государственной программы РФ «Национальная система пространственных данных», в целях сокращения количества земельных споров, правительство РФ внесло в Государственную Думу разработанный Росреестром законопроект, направленный на повышение эффективности использования земли и объектов недвижимости. Законопроект предлагает регистрировать права и сделки только в отношении участков с точными границами.

Согласно статье 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Право на общее имущество принадлежит обоим супругам независимо от того, кем из них и на чьё имя приобретено имущество. Такой порядок может быть изменен брачным договором или соглашением о разделе имущества. Супруги владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию. Это значит, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, приобретенным супругами на имя одного из них в период брака необходимо получать нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Однако действующим законодательством с 1 января 2017 года внесены изменения в порядок проведения государственной регистрации отчуждения недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака, и непредставление такого согласия в орган регистрации прав для целей государственной регистрации перехода права на указанное имущество на основании сделки, заключенной одним из супругов, не является основанием для приостановления регистрационных действий. То есть, даже при отсутствии нотариально удостоверенного согласия супруга правоотчуждателя, регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки. Вместе с тем, как отмечает Мирон Наталья Тарасовна - заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Коми: «При регистрации перехода права на нового собственника в Единый государственный реестр недвижимости одновременно вносится запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки. Информация отразится в выписке из ЕГРН, где будет указано, что согласие супруга на отчуждение недвижимости не предъявлено». Данная запись сама по себе не устанавливает незаконность сделки, а направлена на информирование заинтересованных лиц, что такая сделка является оспоримой и может повлечь негативные последствия. Она ущемляет права другого супруга, не являющегося титульным собственником объекта недвижимости. Впоследствии супруг, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке. Дополнительно Управление Росреестра по Республике Коми сообщает, что нормами действующего законодательства не предусмотрен порядок погашения вышеуказанной записи. Если в последующем актуальный собственник обратится в орган регистрации прав с заявлением о погашении записи «согласие супруга на отчуждение недвижимости не предъявлено», представив нотариально удостоверенное согласие супруга - ему будет отказано, поскольку представление согласия третьего лица на совершение сделки, если такое согласие необходимо в силу закона, актуально на момент осуществления государственной регистрации прав. «Российское законодательство защищает интересы супругов по отношению к совместно нажитому имуществу. Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости является защитным механизмом семейных имущественных отношений. Представление согласия в сделке защищает и продавца, и покупателя недвижимости от судебных разбирательств после заключения договора купли-продажи, - отмечает Малышева Галина Владимировна, президент Нотариальной палаты Республики Коми. - Поэтому второй супруг, согласие которого не получено на распоряжение недвижимым имуществом, вправе оспорить договор купли-продажи. Ответчиками по такому спору будут и продавец – супруг, и покупатель имущества. Последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга: захочет ли уже его покупатель купить квартиру, приобретенную без согласия второго супруга? Выдаст ли банк кредитные средства на приобретение имущества по оспоримому праву? Возможно найти покупателя за наличные денежные средства, но придётся снижать цену объекта и, скорее всего, покупатель потребует устранить недостаток в части последующего получения согласия супруга продавца, продавшего объект без его разрешения. Стремление упростить сделку может привести к неприятной ситуации, к примеру, продавцы могут уехать в другой регион на постоянное место жительства, и устранить указанный порядок сделки будет невозможно. В заключении ещё раз отмечу: любой покупатель стремится приобрести объект по бесспорному праву и без желания в будущем встречаться в суде».